Why investors fear slum rehab projects

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गोदरेज प्रॉपर्टीज लिमिटेड (जीपीएल) के शेयरों में शुक्रवार को गिरावट आई, एक स्लम पुनर्वास मंच के लिए डीबी रियल्टी लिमिटेड में संभावित निवेश की घोषणा के बाद लगभग 10% गिर गया, क्योंकि व्यापार के बाद के खराब ट्रैक रिकॉर्ड और झुग्गी पुनर्वास परियोजनाओं की कम सफलता दर ने निवेशकों को हिला दिया।

गोदरेज ने तुरंत सौदे को रद्द कर दिया, जिसके बाद पिछले दो दिनों में इसका स्टॉक 3% बढ़ गया।

सीमित राहत

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इन परियोजनाओं में अधिक निवेश के कारण कई सूचीबद्ध कंपनियों की उंगलियां जल चुकी हैं। इसलिए, स्लम पुनर्वास परियोजनाओं को लेकर निवेशकों की आशंकाएं निराधार नहीं हैं।

स्लम पुनर्वास या पुनर्विकास परियोजनाएं दो प्रकार की होती हैं। “एक वह जगह है जहां सरकारी जमीन पर झुग्गियां हैं और लोग उचित दस्तावेजों के बिना रह रहे हैं। दूसरी बात यह है कि संपत्तियों पर उचित दस्तावेजों का कब्जा है और पुनर्विकास किया जाना है क्योंकि इमारत रहने के लिए फिट होने के लिए बहुत पुरानी हो सकती है। पहला परिदृश्य चुनौतियों से भरा है,” संपत्ति परामर्श फर्म नाइट फ्रैंक इंडिया के वरिष्ठ कार्यकारी निदेशक गुलाम जिया ने कहा।

दूसरे परिदृश्य में, सरकारी और निजी डेवलपर दोनों शामिल हैं और पूर्व में कब्जा करने वालों की सुरक्षा के लिए जिम्मेदार है, जिसे ध्वस्त किया जा रहा है, इसके बदले में उन्हें एक और घर देकर, ज़िया ने समझाया।

“तो, एक डेवलपर के लिए एक बड़ी चुनौती लोगों को फिर से समायोजित करने के लिए बनाए जाने वाले घरों की संख्या के मामले में स्थानांतरण लक्ष्यपोस्ट है। यह देखा गया है कि यह संख्या बढ़ती रहती है, जिससे परियोजना निजी डेवलपर के लिए कम आकर्षक हो जाती है।”

विस्तारित कार्यशील पूंजी एक और चुनौती है। उद्योग के विशेषज्ञों ने कहा कि संक्रमण शिविर स्थापित किए जाने हैं और इसके बाद आमतौर पर लोगों का भौतिक स्थानांतरण होता है। कभी-कभी, इस प्रक्रिया में कुछ वर्षों से अधिक समय लग जाता है। इसका मतलब है कि लंबी अवधि की अवधि और विलंबित राजस्व दृश्यता, जो निवेशकों के लिए परेशानी का सबब है।

अधिकारियों से आवश्यक अनुमति प्राप्त करना भी लंबे समय तक चलने वाला मामला हो सकता है। “ऐसी परियोजनाएं मुख्य रूप से मेट्रो शहरों का हिस्सा हैं, अनुमति, स्थानान्तरण और मंजूरी के मुद्दे व्यक्तिपरक होने के साथ-साथ लंबे समय तक हैं। इस प्रकार, परियोजना की व्यवहार्यता लागत उस मूल्य प्रस्ताव के अनुसार भिन्न होती है जिसका उद्देश्य इसे वितरित करना है, “नेशनल रियल एस्टेट डेवलपमेंट काउंसिल के राष्ट्रीय उपाध्यक्ष निरंजन हीरानंदानी ने कहा।

स्लम पुनर्वास परियोजना में संलग्न होने के कुछ लाभ हैं। ये परियोजनाएं आकर्षक स्थानों पर स्थित हैं और उच्च मार्जिन का आनंद लेती हैं। गोदरेज ने डीबी रियल्टी के साथ अपनी झुग्गी पुनर्वास परियोजनाओं से 45-50% के परिचालन मार्जिन का अनुमान लगाया था।

इसके अलावा, यदि कोई डेवलपर परियोजना में प्रवेश करता है जब झुग्गी को साफ कर दिया गया है, तो संपत्ति के पुनर्विकास में लगने वाला समय कम हो जाता है, इस प्रकार सफलता की संभावना बढ़ जाती है। विशेषज्ञों के अनुसार, कुछ मामलों में, संपत्ति डेवलपर कुछ कर लाभ भी उठा सकता है।

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि स्लम पुनर्वास या पुनर्विकास की परियोजना लागत में एक प्रमुख लागत घटक शामिल नहीं है, जो भूमि अधिग्रहण है, हीरानंदानी ने कहा।

फिर भी, इन परियोजनाओं को वित्तीय रूप से व्यवहार्य बनाना कहा से आसान है। हाउसिंग डेवलपमेंट एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड (HDIL) एक अच्छा उदाहरण है। “एचडीआईएल ने इस पूंजी-प्रधान खंड में अपनी विफलता को देखते हुए भारी खराब ऋणों को समाप्त कर दिया। डीएलएफ ने अपनी तुलसीवाड़ी एसआरए परियोजना में असाधारण नुकसान दर्ज किया है। गोदरेज को बांद्रा और वर्ली में स्थित इसी तरह की परियोजनाओं में समस्याओं का सामना करना पड़ा है।”

अपने Q3FY22 कॉल में, DLF ने कहा कि उसने अपनी मुंबई तुलसीवाड़ी SRA JV परियोजना के लिए एक गैर-निष्पादित परिसंपत्ति के लिए 224 करोड़ रुपये का हानि प्रावधान किया है। विशेषज्ञों ने बताया कि कभी-कभी राजनीतिक चुनौतियां भी होती हैं, जो झुग्गी-झोपड़ियों के पुनर्वास को एक बड़ा काम बना देती हैं।

गोदरेज स्टॉक की बात करें तो यह पूरी तरह से ठीक नहीं हुआ है। कंपनी ने पिछले हफ्ते अपने तीसरी तिमाही के नतीजे भी घोषित किए और कमजोर लॉन्च एक दुखद बिंदु रहा है। एक विश्लेषक ने कहा कि यह स्टॉक की वसूली को सीमित कर सकता है।

गोदरेज हालांकि इस सौदे से पीछे हट गया है, लेकिन यह मामला-दर-मामला आधार पर डीबी रियल्टी के साथ परियोजनाओं का पता लगा सकता है।

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